• El precio de oferta de la vivienda usada alcanzó los 2.933 €/m² en julio (+13,1% interanual) y el alquiler los 15,1 €/m²/mes en agosto (+5,8%), según idealista.
  • El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 recoge, a partir de datos del INE, que el 22,9% de los hogares vive en inmuebles con deficiencias graves, entre ellas aislamientos térmicos o acústicos inadecuados, humedades o instalaciones anticuadas.
  • En Barcelona, los tres distritos más caros superaban los 6.600 €/m² en julio y, en los tres, más del 80% de los locales de uso principal vivienda tienen una antigüedad de más de 45 años, según datos municipales.

Madrid, 7 de septiembre de 2026 – Las familias españolas llegan a la cuesta de septiembre con el precio de la vivienda usada en máximos históricos y el alquiler por encima de 15 €/m²/mes. Ante un debate centrado en precio y oferta, la Asociación de Fabricantes Españoles de Lanas Minerales Aislantes (AFELMA) propone incorporar una tercera variable: la habitabilidad. No solo cuánto cuesta acceder a una vivienda, sino qué prestaciones ofrece el edificio y cuánto cuesta vivir en él en términos de energía, climatización y confort.

Idealista situó en julio el precio medio de oferta de la vivienda usada en 2.933 €/m², un 13,1% más interanual; el alquiler alcanzó en agosto los 15,1 €/m²/mes, un 5,8% más. Al mismo tiempo, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 recoge que el 22,9% de los hogares vive en inmuebles con deficiencias graves. El cruce no demuestra que las viviendas más caras sean peores, pero sí recuerda que precio y habitabilidad son variables diferentes.

“Un código postal premium no garantiza una vivienda premium. La ubicación explica buena parte del valor inmobiliario, pero no nos dice, por sí sola, cómo responde el edificio al calor, al frío o al ruido. Si medimos cuánto cuesta cada metro cuadrado, también debemos prestar atención a cómo se vive dentro de él”, señala Gustavo Blázquez, presidente de AFELMA.

AFELMA denomina “brecha de habitabilidad” a la distancia potencial entre el valor económico de acceso y las prestaciones del edificio. No es un índice estadístico ni implica una relación causal: ubicación, escasez y demanda pueden elevar el precio sin que las características constructivas hayan mejorado al mismo ritmo.

El Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo contabiliza, a partir del Catastro (datos de 2025, salvo País Vasco y Navarra), 11,78 millones de inmuebles residenciales —casi el 48% de los analizados— en tramos de construcción hasta 1980. La NBE-CT-79, aprobada en 1979 y en vigor desde 1980, fue la primera Norma Básica de la Edificación sobre condiciones térmicas. La antigüedad no permite concluir que una vivienda esté hoy mal aislada, porque puede haber sido rehabilitada; sí indica que una parte muy relevante del parque fue concebida bajo exigencias distintas a las actuales.

La paradoja del metro cuadrado caro

Barcelona permite observar esa coexistencia en un mismo mapa. En julio, Sarrià-Sant Gervasi (7.155 €/m²), Les Corts (6.743 €/m²) y Eixample (6.630 €/m²) eran los tres distritos con mayor precio de oferta, según idealista. El Anuario Estadístico de Barcelona 2024 muestra que, en los tres, más del 80% de los locales catastrales de uso principal como vivienda se construyeron antes de 1980. En Eixample la proporción roza el 87% y la antigüedad media es de 75,2 años. Como referencia, 80 m² al precio medio de oferta del distrito equivaldrían a unos 530.000 euros.

El dato no diagnostica el comportamiento de esas viviendas ni las rehabilitaciones posteriores; demuestra que un mercado muy caro puede apoyarse sobre tejido urbano maduro y que el precio del metro cuadrado no funciona como certificado de prestaciones. A escala nacional, entre 5,51 millones de certificados de consumo de edificios existentes de 2022 recogidos por el Observatorio, el 84,09% se concentraba en las letras E, F y G.

“El debate sobre vivienda no debería centrarse sólo en cuánto cuesta entrar. Existe también un coste real de habitar: la energía que necesita la casa, la climatización que exige, el ruido que deja pasar y el confort que ofrece. La ubicación no se puede cambiar; el edificio, sí”, afirma Gustavo Blázquez, presidente de AFELMA.

Del coste de acceso al coste de habitar

Septiembre ofrece un momento útil para hacer balance. Tras el verano, los hogares pueden evaluar cómo ha respondido su vivienda al calor, cuánto ha dependido de la climatización y qué confort ha mantenido. Esa experiencia debería formar parte del coste de habitar junto al precio de compra o alquiler.

En el alquiler aparece además la cuestión de los “incentivos divididos”: quien soporta el consumo y experimenta el confort no siempre decide o financia las mejoras, muchas veces necesarias. AFELMA considera que las políticas de rehabilitación deben garantizar que los beneficios lleguen a los propietarios, las comunidades y los inquilinos.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 incluye entre sus objetivos una “mejor vivienda”, ligada a eficiencia energética y accesibilidad, y contempla ayudas a la rehabilitación orientadas también a la habitabilidad. Para AFELMA, su despliegue es una oportunidad para medir no solo cuántas viviendas se producen o cuánto cuestan, sino cómo mejora la calidad del parque existente. La calificación energética, la antigüedad y las rehabilitaciones realizadas pueden ayudar a compradores e inquilinos a valorar mejor el coste real de habitar.

Según AFELMA, España no debe avanzar hacia un modelo en el que pagar cada vez más por vivir en las zonas más demandadas lleve a dar por supuesta una calidad edificatoria subóptima. La localización seguirá determinando gran parte del valor inmobiliario; la rehabilitación permite actuar sobre las prestaciones del edificio. Incorporar la habitabilidad junto al precio y la oferta ayudaría a orientar decisiones y políticas hacia el desarrollo de unas ciudades adaptadas a las necesidades del próximo siglo.

Sobre AFELMA

AFELMA es la Asociación de Fabricantes Españoles de Lanas Minerales Aislantes que representa a todas las empresas productoras de lana mineral en el mercado español.

Fue creada en 1979, como entidad sin ánimo de lucro, para dar a conocer la calidad de los productos de lana mineral y promover la adecuada aplicación del aislamiento térmico, acústico y la protección contra incendios.

Su objetivo principal es la mejora de la calidad edificatoria en España, favorecer el bienestar y la calidad de vida de las personas y contribuir a un futuro más saludable y sostenible haciendo uso de la lana mineral.

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